Hoe wordt u privé belast bij verhuur privépand?
AANGIFTE – PERSONENBELASTING – 06.03.2024
Als PRIVÉ-eigenaar wordt u zwaarder belast als uw huurder uw pand (gedeeltelijk) gebruikt voor beroepsdoeleinden. Een wet van 28 december 2023 voert echter twee nieuwe voorwaarden in voor die aftrek en dat reeds vanaf inkomstenjaar 2023! Hoe zit dat juist?
Beroepsmatig of voor privédoeleinden?
Verhuur voor privédoeleinden. Daar bent u op fiscaal vlak het voordeligst mee. U wordt dan nl. slechts belast op uw geïndexeerd kadastraal inkomen of zgn. ki verhoogd met 40%. Verhuurt u een appartement met een ki van € 1.200 aan een gezin, dan wordt u belast op een bedrag van € 3.656,80 (= € 1.200 × 2,1763 (indexatiecoëfficiënt voor 2024) × 1,40). Als u belast wordt tegen 50%, kost u dat € 1.828,40 (excl. gemeentebelasting), ongeacht uw huurprijs.
Beroepsmatige verhuur. Dat kost u in principe een stuk meer belastingen. In dat geval wordt u immers belast op uw werkelijk ontvangen huur. U mag van die huurprijs nog wel een forfaitaire kost van 40% in mindering brengen, met een maximum van 2/3 van het zgn. gerevaloriseerd ki (5,46 voor inkomstenjaar 2024). Vraagt u een maandelijkse huurprijs van € 1.000, dan wordt u dus belast op € 7.632 (= (€ 1.000 × 12) – 40%, echter beperkt tot € 4.368, nl. 2/3 × € 1.200 × 5,46) of € 3.975,20 (= € 7.632 – € 3.656,80) meer! Als u belast wordt tegen 50%, kost u dat dus € 1.987,60 meer aan belastingen, exclusief gemeentebelasting!
Twee extra voorwaarden als huurder huur (deels) fiscaal inbrengt?
Hoe was het t.e.m. inkomstenjaar 2022? Bracht uw privéhuurder de huur (deels) als werkelijke beroepskosten in aftrek, dan was er fiscaal gezien ‘automatisch’ sprake van beroepsmatig gebruik. De kans bestond dus dat u hierdoor zwaarder belast werd. En omdat het meestal niet de bedoeling was van de verhuurder dat de huurder (een deel van) de huur beroepsmatig inbracht zonder het medeweten van de verhuurder, heeft de wetgever ingegrepen door twee bijkomende voorwaarden in te voeren vanaf inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar 2024).
Voorwaarde 1: bijlage aangifte. Neemt uw huurder de huur (volledig of gedeeltelijk) in aftrek als beroepskosten, dan moet hij voortaan bij de belastingaangifte een bijlage (art. 307, §2/2 WIB92) voegen met:
- de identificatiegegevens van de verhuurder;
- het adres van het onroerend goed;
- het bedrag van de huur die hij in het inkomstenjaar betaald heeft;
- en het deel ervan dat hij als beroepskosten in aftrek neemt.
Zonder die bijlage is de huur niet aftrekbaar (art. 53, 33°, a) WIB92) . Aan die voorwaarde zal hij dus wel kunnen voldoen.
Voorwaarde 2: Geen kosteloze registratie van huurovereenkomst. Om u te beschermen is er echter nog een tweede voorwaarde. Normaal moeten op het totaalbedrag van de huur en huurvoordelen van een huurovereenkomst 0,2% registratierechten worden betaald (art. 83, lid 1, 1° W.Reg.) , maar voor woninghuur is de registratie kosteloos (art. 161, 12°, a) en b) W. Reg.) . Om ervoor te zorgen dat een verhuurder die een woninghuurovereenkomst afsluit, er zeker van kan zijn dat hij enkel belastbaar is op het ki × 1,4, is huur voortaan ook niet meer aftrekbaar als de overeenkomst kosteloos werd geregistreerd (art. 53, 33°, b) WIB 92) .
Als uw privéhuurder in het verleden (een deel van) zijn huur als werkelijke beroepskosten inbracht zonder uw medeweten, dan was de kans groot dat de fiscus u hierop zwaarder belastte dan verwacht. Daarom heeft de wetgever ingegrepen. Om ervoor te zorgen dat u, als verhuurder, bij het afsluiten van een woninghuurovereenkomst er zeker van kan zijn dat u enkel belastbaar bent op het ki × 1,4, is huur vanaf inkomstenjaar 2023 niet meer aftrekbaar voor uw huurder als de overeenkomst kosteloos werd geregistreerd.
Contactgegevens
Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven
Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068
contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com
Maatschappelijke zetel
Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 – Bus 6 | 1000 Brussel
RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878